Alors que les députés s’apprêtent à voter le Pacte Logement 2.0, la Coalition Wunnrecht tient à rappeler une nouvelle fois la gravité et l’urgence de la crise du logement.

Dans ses motivations, le Pacte Logement 2.0 affirme poursuivre 3 objectifs:

• L’augmentation de l’offre de logements abordables et durables au niveau communal
• La mobilisation du potentiel foncier et résidentiel existant au niveau communal
• L’amélioration de la qualité du parc résidentiel.

La coalition Wunnrecht souscrit entièrement à ces objectifs mais constate malheureusement que les dispositions et instruments prévus dans le Pacte sont largement insuffisants et ne permettront pas de les atteindre. Nous constatons notamment que les mesures visant à augmenter le nombre de logements abordables dans les communes manquent singulièrement d’ambition. En plus, elles ont été revues à la baisse par rapport à la première version!

En particulier, la coalition Wunnrecht regrette que le gouvernement ait fait le choix de réduire le pourcentage prévu au niveau des terrains constructibles qui devraient être mis à disposition pour la construction de logements à coût modéré. En fait, le pourcentage initialement prévu était encore insuffisant et aurait dû être augmenté !

En outre, le Pacte ne répond pas à la situation d’urgence dans laquelle se trouvent un nombre croissant de citoyens privés de logement ou mal logés. Il nous paraît indispensable de mobiliser rapidement les logements vides en les taxant de manière graduelle et progressive, avec des taux prohibitifs, qui incitent voire obligent les propriétaires, qui gardent ces logements vides pour des motifs purement spéculatifs, à les vendre ou les mettre en location. En parallèle, une taxe sur la rétention des terrains devrait également être mise en place rapidement à l’échelle nationale afin de pouvoir les utiliser pour construire des logements.

Dans la situation actuelle, la fin du moratoire sur les déguerpissements et la non prolongation du gel des loyers représentent des menaces graves sur le droit au logement. Nous ne pouvons accepter cette politique qui met en danger les plus vulnérables d’entre nous.

En conséquence, nous demandons au gouvernement :

1. de revoir en profondeur le Pacte Logement afin qu’il réponde aux besoins réels de la population en termes de logement.
2. d’engager sans délai un plan d’urgence pour le logement, de manière à créer au minimum 4000 logements supplémentaires d’ici à la fin 2022, hors projets déjà planifiés ou en cours de construction et de mobiliser rapidement les logements et les terrains vides.

La coalition Wunnrecht,
le 13 juillet 2021

La réforme des pensions de 2013 a introduit un mécanisme automatique limitant le réajustement des pensions à l’évolution réelle des salaires si le taux de cotisation nécessaire au financement des pensions dépasse le taux de cotisation actuel fixé à 24% (8% payé par le salarié, 8% payé par l’employeur et 8% payé par le budget de l’Etat).
Cet automatisme est bien pratique pour nos gouvernants si un jour les recettes provenant des cotisations ne suffisaient plus à payer les pensions¹.

Il leur permettrait d’éviter de devoir débattre de la question du financement du système (augmentation éventuelle des cotisations, utilisation des recettes financières et du rendement du Fonds de compensation qui gère les réserves faramineuses de notre caisse de pension², utilisation des réserves elles-mêmes, création de nouvelles ressources comme alternative à une détérioration des prestations) en prétextant que la loi prévoit ce mécanisme de limitation de l’ajustement et qu’ils ne peuvent donc pas faire autrement.

Un mécanisme pareil vaut d’ailleurs aussi pour la modeste allocation de fin d’année qui est un complément dont profite relativement davantage les petites pensions et qui apporte donc un peu plus d’égalité dans le système.

Diminuer ou réduire à zéro l’ajustement des pensions et abolir l’allocation de fin d’année reviendrait de fait à diminuer le niveau de revenu des pensionnés et toucherait surtout les petites pensions qui frôlent d’ores et déjà le risque de pauvreté.

Les femmes qui, pour des raisons liées notamment à leurs carrières professionnelles (travail à temps partiel, interruptions de carrière, exercice de professions souvent moins bien rémunérées…), sont d’ores et déjà sur-représentées parmi les personnes concernées par le risque de pauvreté, seraient les principales victimes d’une telle politique.

Et nous n’avons pas oublié que les modulations, les manipulations du mécanisme d’ajustement des pensions ont depuis 2006 déjà fait perdre aux pensionnés 2,7 points de pourcentage d’adaptation des montants de nos pensions.

Pour éviter que nos gouvernants puissent en cas de difficultés financières se débiner facilement de leur responsabilité en arguant que la loi ne leur laisse pas d’alternative et pour agir contre l’augmentation du risque de pauvreté, la Chambre des salariés (CSL) a élaboré, sur initiative de son comité et de son groupe des pensionnés, une proposition de loi qui vise à garantir l’ajustement des pensions, à pérenniser l’allocation de fin d’année et à augmenter la pension minimale.

Etant donné que la CSL a seulement un droit de proposition, il appartient au gouvernement de saisir la Chambre des députés avec notre proposition de loi ou aux députés de reprendre eux-mêmes la proposition de la CSL et de la débattre.

L’assemblée plénière de la CSL a adopté à l’unanimité cette proposition qui a été transmise au gouvernement, aux partis politiques représentés à la Chambre des députés et aux institutions et organisations représentant les personnes âgées.

La proposition de loi de la CSL peut être consultée sur le site internet de la CSL (www.csl.lu) – rubrique prises de position 2021.³

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¹  Ce qui est une hypothèse peu probable pour les prochaines années
² Réserves qui croissent d’ailleurs toujours parce que les cotisations sont depuis de longues années plus élevées que nécessaire pour le financement des pensions et la réserve légale prévue
³ La réforme de 2013 a également eu des implications négatives pour les générations futures et dans un prochain article nous présenterons nos propositions pour adapter notre système de pensions aux besoins des carrières professionnelles changeantes des jeunes générations et pour éviter ou au moins atténuer les effets potentiellement négatifs de cette réforme.

Les prévisions négatives ont été sous-estimées. Les chiffres actuels concernant l’évolution des prix des terrains à bâtir et de l’immobilier dépassent les pires craintes. La fin de la crise n’est pas en vue.

La surcharge financière à laquelle sont exposés de plus en plus de ménages touche désormais plus seulement la majorité des locataires mais aussi les propriétaires, principalement les nouveaux propriétaires et les jeunes. Elle met en évidence les inégalités sociales, scandaleuses politiquement, car elle est le résultat inutile de politiques du logement chroniquement ratées par plusieurs gouvernements.

Il est un fait que même l’actuel gouvernement, en place depuis huit ans désormais, n’a pas réussi de quelque façon que ce soit à endiguer le développement de cette crise.
La raison en est sa politique des petits pas timides qui, par manque de volonté et de courage, n’est ni suffisante ni adaptée afin de lutter de manière ciblée contre cette situation de crise. Une crise qui, en comparaison, progresse elle à grands pas et qui, selon toute vraisemblance, affectera gravement la perspective pour de nombreux citoyens de pouvoir bien se loger et vivre pendant encore des années et probablement des décennies.

Compte tenu des évolutions au cours de ces deux dernières années, les personnes concernées n’ont que faire du fait que les ministres et leurs partis cherchent à réduire leur marche de manœuvres à ce qui a été retenu dans l’accord de coalition en 2018. La lutte contre la pandémie du Covid  ne figurait pas non plus dans l’accord de coalition. Et on ne la combat heureusement pas avec de l’aspirine, comme on le sait. Les personnes concernées ne se soucient pas non plus de savoir qu’on tente aujourd’hui, deux ans et demi (!) avant les prochaines élections nationales, de renvoyer à plus tard vers les programmes électoraux. Comme si la crise du logement allait conclure un accord sur un statu quo de 30 mois avec les gouvernants.

On ne peut pas revenir en arrière et effacer les décisions politiques passées, qu’elles aient été mauvaises ou manquées. Mais des contre-mesures politiques conséquentes peuvent atténuer progressivement les effets des échecs, voire les éliminer à moyen ou à long terme.
L’accent est mis sur des contre-mesures «conséquentes». Une autre façon de le dire serait: «Il faut prendre des mesures anti-crise».

Les manquements du passé déterminent l’ampleur des mesures anti-crise à prendre

Les négligences politiques dans le cadre de la lutte contre la spéculation foncière et immobilière rampante ne seront pas compensées par la réforme entreprise de la fiscalité portant sur les «Fonds d’Investissements Spécialisés (FIS)». Celle-ci est venue corriger une injustice fiscale flagrante, qui n’aurait jamais dû être introduite. C’est une bonne chose. Mais elle a tout au plus effleuré la partie émergée de l’iceberg spéculatif dans le logement. Rien de plus.

La mesure fiscale annoncée qui aurait dû être prise depuis longtemps pour lutter au niveau national contre la rétention des terrains à bâtir ou des appartements vides est nécessaire et importante. A condition que sa portée et sa profondeur soient perceptibles, elle peut venir atténuer partiellement la spéculation. Mais en visant principalement à stimuler la construction, elle contribue peu à la lutte contre la dynamique spéculative générale d’accumulation et de (re)distribution effrénée de terrains et de biens immobiliers qui se trouvent entre les mains et au profit de quelques-uns.

Le projet de loi proposée par le ministre du Logement visant à réformer le contrat de bail est totalement incompréhensible. Pour ne prendre qu’un exemple, il maintient le seuil de plafonnement des loyers détaché de manière anachronique et en contradiction avec les données fondamentales, tant des rendements économiques que de l’évolution des revenus de la population. Elle n’aura donc aucun effet positif sur le prix des loyers. Le ministre ferait bien de s’inspirer des propositions de la Chambre des salariés à cet égard, qui lie les prix des loyers et leur plafond notamment à l’évolution des revenus de la population.

Le projet de loi «Pacte logement 2.0» est très en retard sur ce qui est nécessaire

Ce projet de loi, s’il est voté tel quel, ne fera rien pour soulager la demande massive et refoulée de logements publics et de logements appartenant à l’État.

Après que le gouvernement ait déclaré, à juste titre, que le «Pacte logement 1.0.» avait échoué et n’avait rien apporté, on aurait pu penser que le projet de loi pour le «Pacte logement 2.0.» allait faire changer la donne.

Il contient des approches positives. Toutefois, il est également vrai que les approches positives ne sont que des approches et qu’en tant que telles, elles n’apportent pas de réponse satisfaisante au problème de la crise.

La mesure fiscale annoncée qui aurait dû être prise
depuis longtemps pour lutter au niveau national contre la
rétention des terrains à bâtir ou des appartements vides
est nécessaire et importante.

La première approche consiste à dire que, dans le cas de nouveaux plans d’aménagement, le pourcentage de terrain à bâtir à céder à la main publique doit absolument rester dans la main publique. La seconde est que ces terrains à bâtir doivent être cédé à la main publiques par des promoteurs privés sans compensation financière.

Passons maintenant à la critique. La deuxième approche, qui a été introduite par le gouvernement dans une proposition d’amendement au projet de loi initial, a  inutilement et contre-productivement un prix très élevé. En guise de «contrepartie» aux promoteurs privés, il est prévu de réduire massivement le pourcentage de terrains à bâtir à remettre au secteur public (nouveaux plans d’aménagement dans lesquels des terrains, auparavant non constructibles, sont reclassés en terrains à bâtir), comme le prévoyait le projet de loi initial. Deuxièmement, la densité de construction autorisée pour l’ensemble du plan de développement doit être augmentée de 10 % pour tous les nouveaux plans de développement (c’est-à-dire également pour ceux qui sont déjà désignés comme terrains à bâtir). Gagner des nez en or, y compris les montres de luxe, devrait pouvoir se poursuivre sans aucune restriction.

Ce que le ministre du logement essaie de vendre au public comme une situation «gagnant-gagnant» ne démontre pas seulement la réponse politique timide et inadéquate à la crise du logement. L’arithmétique fournie par le gouvernement motive la «contrepartie» décrite ci-dessus comme garantissant une marge bénéficiaire de 25% (!!!) pour les promoteurs privés! Les lobbyistes des promoteurs privés méritent le respect. Ils ont fait un bon travail. Au détriment du pourcentage de terrains à bâtir pour les logements à utilité publique.
Le ministre du logement et avec lui l’ensemble du gouvernement ont cédé à l’une des principales causes de la crise du logement, à savoir la chasse à la rentabilité dans le secteur immobilier.

La première réaction de l’OGBL, le 6 avril, a été d’intituler son rejet de manière pertinente par la phrase «Ceux qui se contentent de fabriquer des petits pains ne maîtriseront pas la crise du logement.»

La revendication du syndicat est très simple: le pourcentage de terrains à bâtir pour les logements à utilité publique prévu dans le projet de loi initial doit être remis sur table!
Et dans le cas de nouveaux plans de développement sur des terrains à bâtir existants, l’augmentation de la densité de construction autorisée doit conduire à une augmentation du pourcentage de terrains à bâtir destinés à des logements d’utilité publique.

Il est également regrettable que le projet de loi ne prévoie pas un pourcentage minimum précis de logements locatifs publics par rapport au pourcentage de terrains à bâtir destinés aux logements sociaux publics

La demande refoulée de logements locatifs publics est énorme. La loi devrait au moins prescrire une telle proportion minimale jusqu’à ce que la pression de la crise sur les ménages locataires se sera considérablement atténuée.

Depuis des décennies, la politique est à l’origine du déclin de la part des logements sociaux publics aux mains des pouvoirs publics

Elle aurait dû, depuis longtemps, entreprendre une stimulation conséquente du logement à coût modéré et une augmentation de son parc proportionnel, en raison du développement économique du Luxembourg et de la demande de logements supplémentaires qu’il a suscitée. Les gouvernements qui se sont succédés n’ont pas réussi à le faire et ont laissé le secteur du logement à la merci des soi-disant «forces du marché libre» au lieu d’entreprendre une correction du marché. Les conséquences de cet échec politique sont bien connues.

L’exemple de la politique de logement de la ville de Vienne, qui n’a jamais abandonné son modèle centenaire, mais l’a constamment élargi et adapté aux développements et aux besoins modernes dans le secteur du logement, démontre de manière impressionnante qu’un stock élevé de logements sociaux publics est non seulement la réponse indispensable aux besoins en matière de logement social, mais qu’il a également un effet de freinage sur la spéculation foncière et immobilière et sur la spirale des prix.

Bien entendu, la situation actuelle au Luxembourg ne peut être comparée à celle de la ville de Vienne qui, contrairement à Luxembourg, a donné la priorité au logement public. Mais un engagement politique et juridique déterminé dans un tel modèle est une voie cible pour surmonter les échecs historiques et mettre l’accent dans la lutte contre la crise du logement.

La promotion de la construction de logements sociaux: un investissement financièrement rentable!

Dans le débat sur la promotion du logement à coût modéré, les politiciens ont soulevé sans cesse l’objection des coûts financiers supposés élevés et du manque de financement des municipalités et de l’État. Cette objection est conçue de manière trop étroite et, à y regarder de plus près, elle s’avère fausse.

Comme on vient de le constater, au-delà d’un certain volume, le parc immobilier à coût modéré a pour effet de stabiliser les prix, dans notre cas de contenir l’explosion spéculative des prix.

En outre, en termes de finances publiques, les effets négatifs de la crise du logement ne peuvent être ignorés.

La surcharge des ménages par l’augmentation des coûts du logement induite par la crise réduit l’impact des prestations sociales publiques.

Des ressources financières publiques supplémentaires devront être affectées à la lutte contre la nouvelle augmentation du risque de pauvreté et d’inégalité sociale.

L’explosion des prix dans le secteur de l’immobilier accapare une part toujours plus grande des revenus de la population, que ce soit en raison du prix des loyers ou de la dette de crédit lors de l’achat d’un logement. La réduction du pouvoir d’achat n’aggrave pas seulement les perspectives matérielles des citoyens, mais a également un impact négatif sur le dynamisme économique du marché intérieur et sur ses charges fiscales.

Parmi les autres effets négatifs, citons entre autres la diminution de la marge de manœuvre financière pour des investissements respectueux du climat et de l’environnement dans le parc immobilier luxembourgeois, ce qui accroît la pression sur les aides financières publiques nécessaires pour atteindre les objectifs climatiques. Des aides financières qui, par ailleurs, manquent incompréhensiblement de composantes sociales.

Une politique cohérente de lutte contre la crise passe par une intervention fiscale sur la spéculation dans le secteur immobilier

Le processus de (re)distribution des terres et des biens immobiliers a atteint une ampleur qui n’est plus socialement justifiable.

L’accumulation effrénée de richesses entre les mains de quelques-uns et la volonté sous-jacente de rentabiliser les investissements en capital sont en contradiction avec les besoins et les intérêts du grand public en matière de logement et violent le droit fondamental au logement.

Cette dernière nécessite, comme le propose l’OGBL, l’introduction d’un impôt progressif qui s’applique à partir d’un certain niveau de propriété privée de terrains à bâtir et de biens immobiliers.

La réforme annoncée de l’impôt foncier offre une bonne occasion à cet égard. Il s’agirait non seulement d’une mesure sociale importante contre la spéculation et la distribution injuste, mais aussi d’un levier financier pour la promotion de la construction de logements à coût modéré appartenant à l’État. Dans ce contexte, il convient de veiller à neutraliser l’impôt foncier  sur les logements occupés par leur propriétaire ou de prévoir un abattement fiscal.

La nécessité de rendre la spéculation plus chère s’impose désormais comme une mesure anticrise indispensable. Quiconque se réfère aux programmes électoraux à venir perd et joue pour rien au moins trois ans et reporte à l’hypothétique résultat des élections législatives et à un accord de coalition tout aussi hypothétique en 2023. Ce n’est pas comme cela que l’on combat une crise!

Et ceux qui sont déjà en train de passer aux prochains programmes électoraux devraient aborder d’autres questions importantes, telles que le contrôle des prix et le plafonnement de la mise en valeur des nouveaux terrains à bâtir, ou les restrictions légales à l’achat spéculatif de terrains et de biens immobiliers en général et par des capitaux étrangers en particulier. Les sujets ne manquent certainement pas pour poursuivre la lutte contre la crise.

On ne sait toujours pas si la crise sanitaire arrive désormais lentement à sa fin ou bien s’il nous est juste donné l’occasion de reprendre notre souffle en attendant la prochaine vague et d‘éventuelles nouvelles (ou anciennes) mesures drastiques qui viendraient restreindre à nouveau les droits et libertés des personnes.

Il est également encore trop tôt pour se faire une idée définitive de l‘ampleur des conséquences sociales négatives de la crise, qu’elles portent sur l‘accroissement des inégalités, sur l’évolution scolaire et extrascolaire des enfants ou sur la santé des patients infectés par le Covid ou des patients qui ont dû se passer temporairement de soins médicaux pourtant nécessaires.

Cette analyse devra avoir lieu, et il devra se faire de façon objective, afin de tirer les leçons nécessaires de la crise. Nous ne pouvons pas nous limiter à un rapport  «Waringo II».
Néanmoins, nous pouvons déjà dresser un bilan intermédiaire.

Ce que l‘on peut dire pour l’instant, c‘est que comparativement, le Luxembourg a relativement bien traversé la crise sur le plan économique et financier, et même beaucoup mieux que prévu. Même le niveau d’endettement de l’Etat n’est pas une source d‘inquiétude, au contraire il autorise des marges de manœuvre supplémentaires sans que la limite de 30% que l’Etat s’est imposé à lui-même ne soit dépassée.

La bonne situation financière permet également de prévoir une sortie progressive et graduelle du paquet de mesures d‘aide prises dans le cadre de la crise du Covid, ce qui est absolument nécessaire, car pas tous les secteurs ont traversé la crise aussi facilement que suggèrent les données moyennes dans les statistiques. Pour nombre d’entreprises, la crise n‘est toujours pas terminée.

Cela ne vaut toutefois pas seulement pour les entreprises. Des pertes de salaire sont à craindre, surtout chez ceux qui disposent de bas salaires et qui ont déjà du mal à joindre les deux bouts en temps normal. Malheureusement, ce type de statistiques ne sera publié qu’après un délai de plusieurs années.

ll est temps désormais de faire preuve
du courage politique nécessaire.

L‘OGBL revendique depuis le début de la crise que ce soit avant tout le pouvoir d‘achat de ces personnes qui soit renforcé. Il y aurait quelques mesures simples à prendre: une revalorisation des crédits d‘impôt, une revalorisation permanente et plus importante de l‘allocation de vie chère, mais aussi une revalorisation structurelle des prestations familiales, sachant que les familles avec enfants sont généralement plus exposées au risque de pauvreté. L’actuel projet de loi est totalement insuffisant et nous le rejetons car, entre autres, il crée des injustices supplémentaires entre résidents et frontaliers.

Nous avons également besoin de davantage de justice fiscale. Les discussions portant sur une réforme fiscale ont débuté et des mesures drastiques doivent être prises encore avant les prochaines élections, sinon nous perdrons encore au minimum cinq ans avant qu’elles ne soient mises en œuvre.

En ce qui concerne la justice fiscale pris d’un point de vue général, l‘une des conclusions d‘une récente étude de l‘OCDE révèle que le droit de succession au Luxembourg est l‘un des plus «généreux» de tous les pays de l‘OCDE.

Bien sûr, surtout pour les quelques-uns qui sont les plus privilégiés.

La forte concentration de patrimoine permettrait ici une approche ciblée et progressive, de sorte que l‘introduction d’un impôt sur les successions en ligne directe ne change rien pour le commun des mortels et crée une plus grande égalité des chances.

De l’égalité des chances, il n’y en pas la moindre trace dans le domaine du logement. Ici, il faut se remonter les manches et arrêter de faire les choses à moitié.  Même le Premier ministre s‘est prononcé pour une taxe sur la rétention de logements et de terrains pour des raisons spéculatives.

ll est temps désormais de faire preuve du courage politique nécessaire. La justice fiscale et des logements abordables ont un coût sur le plan politique. Les décideurs politiques doivent se décider: veulent-ils continuer à courber l’échine face aux quelques dizaines de grands propriétaires ou bien veulent-ils offrir des perspectives sur le marché du logement à des milliers et des milliers de personnes?

Nora Back,
Présidente de l‘ OGBL