Die negativen Prognosen waren eine Unterschätzung. Die aktuellen Zahlen zur Preisentwicklung im Bauland und -Immobilienbereich übertreffen die schlimmsten Befürchtungen. Ein Ende der Krisenentwicklung ist nicht in Sicht.

Die finanzielle Überbelastung, der immer mehr Haushalte ausgesetzt sind, trifft mittlerweile nicht nur die Mehrheit der Mieter, sondern auch Eigentümer, in erster Linie neue Eigentümer und junge Menschen. Sie verdeutlicht die soziale Schieflage, die politisch skandalös ist, weil sie das überflüssige Resultat der chronisch verfehlten Wohnungspolitik mehrerer Regierungen ist.

Fakt ist, dass auch die aktuelle Regierung, die mittlerweile seit acht Jahren im Amt ist, es nicht geschafft hat, die Krisenentwicklung in irgend einer Art und Weise einzudämmen.
Die Ursache hierfür ist ihre Politik der kleinen und zaghaften Schritte, die aufgrund fehlenden Willens und Courage weder ausreicht noch angepasst ist, um die Krisensituation zielführend zu bekämpfen. Eine Krise, die im Vergleich dazu mit großen Schritten weiter voranschreitet und die Perspektiven guten Wohnens und Lebens vieler Bürger vorhersehbar über Jahre, vermutlich über Jahrzehnte hinweg empfindlich beeinträchtigt.

Angesichts der Entwicklungen der beiden letzten Jahre interessiert es die Betroffenen nicht, wenn Minister und ihre Parteien ihren politischen Spielraum auf das zu reduzieren versuchen, was im Koalitionsabkommen von 2018 steht. Die Bekämpfung der Covid-Pandemie stand auch nicht im Koalitionsabkommen. Und sie wird bekanntlich und erfreulicherweise auch nicht mit Aspirin bekämpft. Auch interessiert es die Betroffenen nicht, wenn heute, zweieinhalb Jahre (!) vor den nächsten Parlamentswahlen versucht wird, auf zukünftige politische Wahlprogramme zu vertrösten. Als würde die Wohnkrise ein 30-monatiges Stillhalteabkommen mit den Regierungsverantwortlichen eingehen.
Vergangene falsche oder unterlassene politische Entscheidungen sind im Nachhinein nicht mehr rückgängig zu machen. Aber ein konsequentes politisches Entgegensteuern kann die Auswirkungen der Versäumnisse schrittweise mindern und mittel- bis langfristig sogar beseitigen.

Die Betonung liegt auf „konsequentes“ Entgegensteuern. Eine andere Bezeichnung hierfür lautet: „Das Ergreifen von Antikrisenmaßnahmen“.

Die Versäumnisse der Vergangenheit bestimmen das Ausmaß der zu ergreifenden Antikrisenmaßnahmen

Die politischen Unterlassungen im Kampf gegen die grassierende Boden- und Immobilienspekulation werden nicht durch die erfolgte Reform der Besteuerung der „Fonds d’Investissements Spécialisés (FIS)“ ausgeglichen. Diese hat eine eklatante Steuerungerechtigkeit, die nie hätte eingeführt werden dürfen, in die Schranken verwiesen. Das ist gut so. Aber die Spitze des Eisbergs der Spekulation im Wohnbereich hat sie bestenfalls sanft gestreift. Mehr nicht.

Die angekündigte, längst fällige nationale Steuermaßnahme gegen das Zurückhalten von Bauland bzw. gegen den Leerstand von Wohnungen ist notwendig und wichtig. Unter der Voraussetzung, dass sie, was Umfang und Tiefe anbelangt, fühlbar sein wird, kann sie der Spekulation in einem Teilbereich zusetzen. Indem sie aber in erster Linie der Mobilisierung der Bauaktivität dient, trägt sie wenig bei im Kampf gegen die allgemeine spekulative Dynamik der ausufernden Vermögensanhäufung und (Um-)Verteilung von Boden und Immobilien in den Händen und zugunsten weniger.

Auf völliges Unverständnis stößt das Gesetzesvorhaben des Wohnungsbauministers zur Reform des Mietvertrags, das, um nur ein Beispiel zu nennen, an einer gesetzlichen Obergrenze der Mietpreise festhält, die anachronistisch losgelöst und im Widerspruch zu den Fundamentaldaten sowohl der wirtschaftlichen Rendite als auch der Einkommensentwicklung der Bevölkerung keine positive Wirkung auf die Preisbildung im Mietbereich haben wird. Der Minister täte gut daran, sich von den diesbezüglichen Vorschlägen der Arbeitnehmerkammer inspirieren zu lassen, die u.a. die Mietpreise und ihre Obergrenze an die Einkommensentwicklung der Bevölkerung ankoppeln.

Das Gesetzesvorhaben „Pacte logement 2.0“ hinkt weit hinter dem Notwendigen her

Dieses Gesetzesvorhaben wird, falls es in der vorliegenden Fassung gestimmt wird, den massiven Nachholbedarf beim öffentlichen Wohnungsbau und bei den Wohnungen in öffentlicher Hand nicht zielführend verringern.

Nachdem die Regierung völlig zutreffend festgestellt hatte, dass der „Pacte logement 1.0.“ gescheitert ist und nichts eingebracht hat, hätte man meinen können, dass der Gesetzesvorschlag für den „Pacte logement 2.0.“ das Ruder herumreißen würde.

Es gibt positive Ansätze. Fakt ist allerdings auch, dass positive Ansätze eben nur Ansätze sind und als solche keine befriedigende Antwort auf das Krisenproblem hergeben.

Die angekündigte, längst fällige nationale
 Steuermaßnahme gegen das Zurückhalten von
Bauland bzw. gegen den Leerstand von
Wohnungen ist notwendig & wichtig

Der erste Ansatz ist der, dass bei neuen Bebauungsplänen der prozentuale Abgabeanteil des Baugrunds an die öffentliche Hand definitiv in öffentlicher Hand bleiben soll. Der zweite ist der, dass dieser Baugrund von den privaten Bauträgern ohne finanzielle Gegenleistung an die öffentliche Hand abgetreten werden muss.

Und jetzt zur Kritik. Der zweite Ansatz, der in einem Änderungsvorschlag zum initialen Gesetzesvorhaben von der Regierung eingebracht wurde, wird unnötigerweise und kontraproduktiv sehr teuer erkauft. Als „Gegenleistung“ an die privaten Bauträger soll erstens der im initialen Gesetzesvorhaben vorgesehene prozentuale Abgabeanteil des Baugrunds an die öffentliche Hand (neue Bebauungspläne, bei denen bislang nicht bebaubarer Grund in Bauland umklassiert wird) massiv gesenkt werden. Und zweitens soll zusätzlich bei allen neuen Bebauungsplänen (also auch bei solchen, die bereits als Bauland ausgewiesen sind) die erlaubte Bebauungsdichte des gesamten Bebauungsplans um 10% erhöht werden. Das Verdienen goldener Nasen inklusive Luxusuhren soll abstrichlos fortgesetzt werden können.

Was der Wohnungsminister der Öffentlichkeit als „Win-Win“-Situation zu verkaufen versucht, demonstriert nicht nur die zaghafte und unzulängliche politische Bekämpfung der Wohnungskrise. Das von der Regierung mitgelieferte Rechenbeispiel motiviert die oben beschriebene „Gegenleistung“ als Absicherung einer 25% Gewinnmarge (!!!) für die privaten Bauträger! Die Lobbyisten der privaten Bauträger verdienen Respekt. Sie haben gute Arbeit geleistet. Auf Kosten des prozentualen Anteils an Baugrund für den gemeinnützigen Wohnungsbau.

Der Wohnungsminister und mit ihm die ganze Regierung sind vor einer der Hauptursachen der Wohnungskrise, nämlich der Renditenjagd im Immobilienbereich, eingeknickt. Als erste Reaktion hatte der OGBL am 6. April seine Ablehnung treffend mit dem Satz „Wer kleine Brötchen bäckt, wird die Wohnungskrise nicht meistern“ betitelt.
Die Forderung der Gewerkschaft lautet ganz einfach: Der im initialen Gesetzesvorhaben vorgesehene prozentuale Anteil an Baugrund für den gemeinnützigen Wohnungsbau muss wieder auf den Tisch! Und bei neuen Bebauungsplänen auf bereits bestehendem Bauland muss die Erhöhung der erlaubten Bebauungsdichte zu einer Erhöhung des prozentualen Anteils an Baugrund für den gemeinnützigen Wohnungsbau führen.

Im Übrigen ist es zu bedauern, dass der Gesetzesvorschlag in Bezug auf den prozentualen Anteil an Baugrund für den gemeinnützigen Wohnungsbau keinen präzisen Mindestanteil von öffentlichen Mietwohnungen vorschreibt. Der Nachholbedarf an Mietwohnungen in öffentlicher Hand ist enorm. Zumindest müsste das Gesetz einen solchen Mindestanteil solange verbindlich vorschreiben bis sich der Krisendruck auf die mietenden Haushalte signifikativ abgeschwächt hat.

Seit Jahrzehnten hat die Politik den Rückgang des Anteils an gemeinnützigen Wohnungen in öffentlicher Hand verschuldet.

Längst hätte sie aufgrund der wirtschaftlichen Entwicklung Luxemburgs und die durch sie ausgelöste Nachfrage an zusätzlichem Wohnraum eine konsequente Ankurbelung des gemeinnützigen Wohnungsbaus und die Erhöhung seines proportionalen Bestands vornehmen müssen. Eine Regierung nach der anderen hat es nicht getan und tatenlos den Wohnbereich dem Wirken der sogenannten „freien Marktkräfte“ überlassen, statt eine Marktkorrektur vorzunehmen. Die Konsequenzen dieser politischen Fehlleistung sind bekannt.

Dass ein hoher Bestand an gemeinnützigen Wohnungen in öffentlicher Hand nicht nur die unverzichtbare Antwort auf soziale Wohnungsbedürfnisse ist, sondern ebenfalls eindämmend auf die Boden- und Immobilienspekulation und auf deren Preisspiralen wirkt, beweist sich am eindrucksvollsten am Beispiel der Wohnungspolitik der Stadt Wien, die zu keinem Zeitpunkt ihr mittlerweile jahrhundertaltes Modell abgebrochen hat, sondern es ständig weiter ausbaut und an die modernen Entwicklungen und Bedürfnisse im Wohnbereich angepasst hat und dies auch weiterhin tut.

Natürlich ist die gegenwärtige Ausgangslage in Luxemburg nicht mit der der Stadt Wien zu vergleichen, weil die ja im Gegensatz zu Luxemburg den öffentlichen Wohnungsbereich prioritär behandelt hat. Aber ein entschlossener politischer und gesetzlicher Einstieg in ein solches Modell ist ein Zielweg zur Überwindung der historischen Versäumnisse und der Akzentsetzung im Kampf gegen die Wohnkrise.

Die Förderung des Baus gemeinnütziger Wohnungen: eine Investition, die sich finanziell lohnt!

In der Diskussion über die Förderung von gemeinnützigen Wohnungen in öffentlicher Hand wird vonseiten der Politik immer wieder der Einwand des hierfür vermeintlich hohen finanziellen Aufwands und fehlender kommunaler und staatlicher Finanzierungsmittel eingebracht. Dieser Einwand ist zu eng gedacht und erweist sich bei näherer Betrachtung als falsch.

Wie eben vermerkt, wirkt sich ab einem bestimmten Volumen der gemeinnützige Wohnungspark in öffentlicher Hand als preisstabilisierend, in unserem Fall als eindämmend auf die spekulative Preisexplosion.

Darüber hinaus dürfen in Bezug auf die öffentlichen Finanzen die negativen Auswirkungen der Wohnungskrise nicht außer Acht gelassen werden.

Die Überbelastung der Haushalte durch den krisenbedingten Anstieg der Wohnkosten vermindern die Wirkung der staatlichen Sozialleistungen. Gegen die weitere Erhöhung des Armutsrisikos und der sozialen Ungleichheit werden zusätzliche öffentliche finanzielle Mittel fließen müssen.

Die Preisexplosion im Immobilienbereich bindet immer höhere Anteile der Einkommen der Bevölkerung, sei es aufgrund der Mietpreise oder der Kreditverschuldung beim Wohnungskauf. Das Absenken der Kaufkraft verschlechtert nicht nur die materiellen Lebensperspektiven der Bürger, sondern schlägt sich ebenfalls negativ auf die wirtschaftliche Dynamik des Binnenmarktes und auf seine fiskalischen Abgaben nieder.

Andere negativen Auswirkungen sind u.a. die verringerten finanziellen Spielräume für klima- und umweltfreundliche Investitionen im luxemburgischen Wohnpark, was wiederum den Druck auf notwendige öffentliche Finanzhilfen zum Zweck des Erreichens der Klimaziele erhöht. Finanzhilfen, die es nebenbei erwähnt, unverständlicherweise an sozialen Komponenten fehlen.

Eine kohärente Politik der Krisenbekämpfung erfordert den fiskalischen Eingriff in die Spekulation im Immobilienbereich.

Der Prozess der (Um-)Verteilung von Boden und Immobilien hat ein Ausmaß angenommen, das gesellschaftlich nicht länger vertretbar ist.

Der ausufernden Vermögensanhäufung in den Händen weniger und der ihr zugrunde liegende Antrieb der profitablen Kapitalanlage widersprechen den Wohnbedürfnissen und -interessen der Allgemeinheit und verletzen das Grundrecht auf Wohnen.

Letzteres erfordert, wie es der OGBL vorschlägt, die Einführung einer progressiven Steuer, die ab einer bestimmten Höhe des privaten Besitzstandes an Bauland und Immobilien einsetzt.

Die angekündigte Reform der Grundsteuer bietet sich hierfür als eine gute Gelegenheit an. Sie wäre nicht nur ein wichtiger sozialer Schritt gegen die Spekulation und gegen die ungerechte Verteilung, sondern gleichzeitig ein finanzieller Hebel für die Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus in öffentlicher Hand. Dabei sollte dafür gesorgt werden, dass die Grundsteuer für das Eigenheim neutralisiert bzw. einen Steuerfreibetrag vorsieht.

Die Notwendigkeit der Verteuerung der Spekulation steht als unverzichtbare Antikrisenmaßnahme jetzt an. Wer dabei auf kommende Wahlprogramme verweist, verliert und verspielt mindestens drei Jahre und vertröstet auf den hypothetischen Ausgang der Parlamentswahl und auf ein ebenso hypothetisches Koalitionsabkommen im Jahr 2023. So bekämpft man keine Krise!

Und wer bereits jetzt zu kommenden Wahlprogramme übergeht, der sollte andere wichtige Themen behandeln, wie z.B. Preiskontrollen und -deckelungen bei der Erschließung neuen Baulands oder die gesetzliche Einschränkung des spekulativen Aufkaufs von Boden und Immobilien im Allgemeinen und durch ausländisches Kapital im Besonderen. An Themen für die weitere Krisenbekämpfung fehlt es wahrlich nicht.