Quand les rendements des propriétaires immobiliers sont plus importants que les limites financières des ménages locataires

L’OGBL rejette l’amendement déposé par le gouvernement pour la fixation du seuil de loyer maximal. La proposition d’une formule de calcul qui fait de l’évolution des prix du marché immobilier la valeur de référence pour la détermination du loyer maximal est tout à fait grotesque.

En considérant l’augmentation de la valeur financière d’un bien immobilier, qui se fonde sur l’évolution des prix sur le marché du logement, non pas comme un rendement mais comme un capital investi, on introduit un prix de location maximal qui cimente légalement la synchronisation avec l’évolution des prix du marché dans le secteur immobilier.

Ce mécanisme d’un «rendement sur le rendement» ignore l’écart qui s’est creusé depuis maintenant deux décennies entre l’évolution des prix du marché immobilier et l’évolution des revenus de la population, en particulier ceux des classes de revenus qui se retrouvent locataires.

Et ce qui est vrai pour le passé l’est aussi pour l’avenir. Le mécanisme proposé n’exclut pas, pour l’avenir, un écart croissant entre l’évolution des revenus et le loyer maximal, puisque la proposition de loi tolère un plafond annuel des prix du marché allant jusqu’à +9 %, corrigé de l’inflation!

Les exemples de cas publiés récemment et, en partie, rectifiés entre-temps prouvent que la proposition du gouvernement ne change absolument rien à la situation générale des loyers courants, car ceux-ci sont inférieurs au loyer maximal que la proposition de loi du gouvernement doit permettre, en raison de la limite atteinte depuis longtemps par la capacité financière de nombreux ménages locataires. C’est même l’inverse qui pourrait se produire, car la location de logements anciens ou hérités pourrait même donner lieu à des augmentations de loyer légitimées par le nouveau mécanisme proposé par le gouvernement.

La proposition de loi faite par le ministre du Logement Kox est un coup de poing dans l’estomac des locataires. Elle peut être comparée à un simulacre de réglementation, car elle ne change rien à l’état du problème et laisse libre cours à cette partie de la crise du logement. Il n’est pas exagéré d’affirmer qu’il n’est en fait pas très différent d’une libéralisation totale des prix des loyers.

Bien sûr, le gouvernement a raison d’affirmer que la formule légale actuellement en vigueur pour fixer le prix maximal des loyers est absolument dépassée, qu’elle n’est plus applicable en pratique et qu’elle laisse également libre cours aux prix des loyers.
Ce n’est toutefois pas un argument pour que l’objectif de mesures contre la pression excessive des coûts sur les locataires, mis en avant par le gouvernement, ne soit pas atteint. L’OGBL ne remet pas en cause le droit des propriétaires de logements loués à un rendement du capital investi. Mais ce qu’il remet en question, c’est une formation de rendement légitimée par la loi, dont le montant dépasse largement l’évolution des revenus de la population et risque de la dépasser encore davantage! L’OGBL a demandé à plusieurs reprises au ministre du Logement de tenir compte de l’évolution des revenus comme facteur de correction. Celui-ci a ignoré cette objection sociale importante et a baissé les bras devant l’évolution du marché dans le domaine du logement.

L’OGBL appelle le gouvernement à introduire un tel facteur de correction ou, comme alternative, à reprendre la proposition de la Chambre des salariés que celle-ci a suggérée dans son avis sur le projet de loi initial.

L’OGBL déplore en outre que le gouvernement continue à renoncer à une professionnalisation des commissions des loyers. Les frais des intermédiaires restent également une épine dans le pied. L’OGBL demande, premièrement, l’introduction du principe du commanditaire-payeur, c’est-à-dire que la partie qui a mandaté l’agence doit prendre en charge l’intégralité des frais. Et deuxièmement, une réglementation légale des frais d’agence, car ceux-ci ont explosé depuis des années en raison de l’explosion des prix dans le secteur immobilier et ont conduit à des bénéfices supplémentaires injustifiés pour les prestataires de services d’agence.

Communiqué par l’OGBL,
le 24 novembre 2022